SERVIDUMBRES EN NAVARRA (JAVIER IRIBARREN. ABOGADO)
LAS SERVIDUMBRES: PECULIARIDADES EN EL DERECHO NAVARRO
Son servidumbres los derechos reales establecidos sobre una finca en beneficio de otra colindante o vecina y que consisten en el ejercicio de un determinado uso de ella o en la limitación de cualquiera de las facultades del propietario.
La Ley 367 FN establece el principio general de que los propietarios u otros usuarios de inmuebles no pueden causar riesgo a sus vecinos ni más incomodidad que la que pueda resultar del uso razonable de su derecho, habida cuenta de las necesidades de cada
finca, el uso del lugar y la equidad.
En el apartado 2º de la Ley 399 prevé la servidumbre forzosa privada de paso como el derecho del propietario de la finca enclavada para la constitución de una servidumbre de paso sobre aquellas fincas en la forma que resulte menos gravosa y con el pago de la justa indemnización.
Hay que señalar que en Navarra, la medianería tiene la consideración de comunidad especial, según la Ley
376 del Fuero Nuevo de Navarra. La misma señala que “salvo acuerdo unánime, la comunidad sobre elementos al servicio de varias fincas, como paredes, muros, cercas o vallados medianeros… será indivisible y ningún comunero podrá disponer de su parte separadamente de las fincas a que aquellos elementos sirvan”.
No obstante lo anterior, en el caso de existencia de una servidumbre que faculta para apoyar sobre muro o edificio ajeno, el titular del fundo sirviente debe asumir las reparaciones necesarias para mantener la solidez de la estructura sirviente.
La servidumbre de luces y vistas impiden al dueño del predio sirviente la construcción a una distancia menor de tres metros de la pared o voladizo en cuanto reduzca o dificulte esas luces o vistas.
Conforme a la Ley 404 el propietario de una finca podrá abrir en su pared contigua a otra finca huecos de hasta una vara en cuadro (que por doctrina y jurisprudencia pacífica se considera 0,78 m) y que estén cerrados mediante barrotes remetidos y red metálica, salvo la costumbre del lugar. Estos huecos podrán ser cerrados si el vecino colindante edifica en su finca y no serán tomados como signos de aparente servidumbre a los efectos de prescripción.
En aquellos espacios-pasos entre viviendas que sean comunes a dichos propietarios (no propiedad privativa de uno de ellos) denominados en Navarra “belenas o etxekoartes” cualquiera podrá abrir huecos para luces sin saledizos con la limitación de no causar molestia o perjuicio a los demás propietarios de ese espacio común.
Respecto a las distancias al edificar, la Ley 403 del FN, al igual que en el Código Civil art. 585 CC, establece que “si se tiene ganada una servidumbre de luces y vistas no se podrá edificar a una distancia menor a tres metros. En otro caso, la distancia será de dos metros, conforme al art. 582 CC”.
Las distancias conforme al art. 583 CC se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared si no hay voladizos y desde la línea de estos donde los haya y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades
JAVIER IRIBARREN. ABOGADOS EN NAVARRA PAMPLONA